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蒂姆-沃特:美国商业地产投资正当时

http://www.hebei.com.cn 2011-12-12 09:47 长城网
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  蒂姆·沃特

  美国沃特财务集团近年来一直扮演着“资本红娘”的角色——通过全方位服务帮助中国企业寻求海外上市融资及跨境并购。而在上周末举行的“2011沃特金融峰会”上,集团“掌门人”蒂姆·沃特则向与会企业家分享了其最新的投资理念——投资美国商业地产,并从宏观、微观等多个角度予以了针对性阐述。

  蒂姆·沃特首先对欧洲、日本、中国这三个经济体当前经济状况进行了深度剖析。他认为,欧洲目前所面临的债务危机确实是一个“大麻烦”,最终解决还要经历相当痛苦的阶段;同样,日本当前也面临着沉重的债务负担及人口老龄化的问题,并将长期困扰日本经济。谈及中国,蒂姆·沃特表示中国仍然是一个充满机会的国度,但经济增速的放缓以及通胀压力则会引起外界的投资忧虑。在此背景下,投资人更应采取防守型的投资策略。

  蒂姆·沃特表示,目前美国的GDP增长率大概是2.5%,在今后几年都会在3%—4%区间的增长。从历史的角度上来说,这种增长的速度比过去15、20年的速度平均要低一点,所以预计美国经济不会大幅增长,但会保持稳定的增长。美国十年期国债收益率如今已经达到历史的最低点,究其原因,外界投资者出于投资避险的角度大举买入造成了国债收率的不断下降。而在他看来,美国国债的确可以作为投资的“避风港”,但算不上是一项精明的投资。与此相比,投资地产则很安全,收益率要高得多,而且还可以通过地产投资来对冲美国未来的通胀预期。

  “美国最大一家地产服务集团高管曾表示,"在我25年的商业地产投资生涯中,现在是我所遇到过最好的买入良机",我对此也非常赞同。”蒂姆·沃特指出,在经历了2008年的衰退后,以消费为主导的美国经济正逐步复苏,消费产业已经重新回到正轨,但商业地产领域却没有根本性恢复,也因此带来了买入良机,其中以购物商场为代表的零售类地产最为被看好。

  至于看好商业地产的理由,相对较低的价格无疑是重要的因素。与2008年经济衰退前相比,美国商业地产价值指数目前已下降50%,目前仍处于低位。其次,他认为购买不动产也是对抗通胀的良好机会。和其他地产不一样,商业地产在每天的运营过程当中有新的现金流,所以有很好的回报。

  蒂姆·沃特强调,其所看好的商业地产并非是烂尾楼等不良资产。一般来说商业地产分为四类:写字楼、工业地产(仓库、工厂)、公寓、零售。他认为这四类的商业地产都给我们带来了巨大的投资机会,而他个人是比较关注当中的零售这一部分,因为他觉得机会是最大的。

  他以自己的投资经验举例:一家2007年建造的商务中心,折算成人民币价值约5000万左右,而现在每年净营运收入则有450多万,可以转换为资本率的话,投资回报率达9%。

  他介绍说,在商业地产在交易的过程中,很多时候银行会参与其中。因此,投资者可以很容易获得贷款,当前借贷的利率是5%左右。从摊销的期限,中长期的借贷意味着每年的现金流会比较好。相比每年9%的资本化率,这项投资每年的债务成本从利息上来说是比较低的,而且所获得的地产质量也相对比较安全的。在这种情况下,如果加以对杠杆化的投资之后,还可以获得比较安全的投资项目。每年的债务成本是230多万,即每年应该向银行偿还的金额,包括本金和利息每年的债务的偿还金额。但是每年的收益金额基本上是290多万。这个投资回报大概在16.5%左右。

  “赴美投资商业地产的时间窗口已经打开,对于中国的投资者来说,以前是从美国获得资金,如今,则可以考虑去美国进行相关投资了,是时候改变你的投资策略了!”

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关键词:美国|商业地产

稿源:上海证券报
责任编辑:李姗姗