“此房不卖” 万科被指未获预售证开盘售楼

　　说到在北京买房，大家想到的可能都是这样一些词汇：很多钱、在郊区、上班路上花很多时间等等，可是就是这样花掉很多钱、在郊区、上班路上需要花很多时间的房子，就算已经选定了房号了，一个电话，你就可能买不成。今天我们来看看镡女士购买北京京投万科新里程二期房子的故事，本期《天天315》重点关注：万科，请问你的诚信去哪里了？

　　首先我们来回顾一下镡女士在万科新里程买房的经历。

　　镡女士说，他们看好了万科新里程的房子，销售人员说开盘的时候会电话通知他们。3月初的一天，销售人员来电话了，要他们晚上到售楼处选房。

　　镡女士：我们是在那个3月9号，3月9号应该是周末，周五了，那应该是3月7号或者8号去选的房，选房的时候当时他通知我们就是说，反正说我那个房子是2万3，大概是精装是2万3差不多一平，当时也已经把房号选定了，然后就给了他一万块钱是一万减五万的优惠，先交一万。

　　镡女士选好了房子，交了1万元参加搜房网一万抵五万的活动，拿着万科盖章的写着自己房号的小条，高高兴兴的回家了。镡女士说，当时没有签订合同或者是购买意向书，只是给了一张小条，然后口头约定了签认购书的时间。

　　镡女士：然后他当时是他就是给了我们一个条，这个条一个是收费的条，还有一个选的房号的条，房号写的是意向房源，就是几号楼几单元。然后完了，他就把这个就是我们就都上面也盖了这个京投万科的章，但是它这里面条款的约定大概意思就是说他们9号之前如果能拿到预售证，我们就签认购合同，如果9号之前没有拿到的话就是经双方协商可以延迟到3月16号之前，就是到时候如果拿到这个意向认购书吧。

　　很多在万科新里程二期选定了房号的准业主都认为购买万科新里程是毫无疑问的事情，于是，都将自己看好的其他楼盘的购买计划取消了，就静等万科通知签合同了。

　　镡女士：然后后来他16号之前也没通知我们，然后就是在那个周五的时候通知了一下又降价了，然后降了2千，我那个房子本来算下来是15万，相当于说21200一平了。然后后来我们就把一些别的一些合适的就当是那个周末3月16号要开盘的就都放弃了，我们当时选的房的很多人都放弃了，都没去买。

　　后来几天，万科新里程的销售打来电话，说房子降价了，均价降了2000，镡女士正暗自高兴，因为自己选的的房子总价降了15万左右。可是没高兴两天，销售人员又打来电话说，房子不卖了，要镡女士去退钱。

　　镡女士：结果他周五的时候，就是马上接着就是说又等了第二周，就是3月16号过了之后，下一周的时候他又说下一周的，我忘了是周三还是周四了，应该是周四通知我们说是就是说不卖了。说是万科不知道是什么原因，也不解释，反正就是说我们拿不到预售许可证我们不卖了。就是他们在没有拿到预售许可证的情况下卖给我们房就让我们去选房，然后还交了钱，最后又说不卖了。然后大家很多人就没有买到自己其他的房子又错过了。

　　这样的结果几乎是给了镡女士当头一棒，于是，很多准业主去找万科要说法。

　　镡女士：然后这个情况后来就去跟他协商，万科的人一开始是不出面，就拖了好几周，后来我们每周就去找他跟他谈，后来他们上周就出了一个结果就是说他们只能给我们保证房号，然后他们将来卖房的时候把我们的房号给我们保留。还有就是那个一万抵五万的那个活动还给我们保留，其他的他们都不能保证，就是将来如果房子涨价了他们就按涨价的价格卖，而且他们在网上就已经更改了，就是通知我们说他们在不卖房的同时，我们马上就看到搜房网就已经开始改了，他们准备年底卖现房，反正就这么着了，这么多人就这么着忽悠到我们就现在一直在想办法跟万科去协商解决这个事，就哪怕说他即使是两万一不愿意卖，你就是两万三的价格卖给我们也OK，因为我们看到这个群体大家都是刚需，都想买这个房子，可是它就是可能是两万三都不太想卖这么个意思，具体是什么原因到现在都没有找清楚原因到底是什么，因为万科就根本不愿意正面去面对我们。

　　谈判的结果是房号保留、1万抵五万保留，至于拿到预售证之后开盘时的价格，就按当时的价钱随行就市了。这样的结果，镡女士这样的业主是不能接受的。

　　业主们要求彻查：

　　1.万科在尚未取得预售证时就擅自进行销售的违规行为；

　　2.万科不符合商品房销售条件进行销售商品房，并向买受人收取预订款性质费用的；

　　3.万科在销售过程中发布不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购；

　　4.万科未按时开盘，无理拒绝消费者购房要求；

　　5.万科销售机构及销售人员进行不符合项目实际情况的虚假宣传；

　　同时要求万科集团承诺：

　　1.积极配合市住建委办理申请预售证的相关手续，尽快开盘；

　　2.所有参与签署了京投万科新里程二期6号楼及8号楼购房意向书的购房人选房结果真实有效；

　　3.所有签署了6号楼及8号楼购房意向书的购房人以均价21000-22000每平米的价格购买购房意向书中所列明的房源，并按照宣传中承诺的精装修标准和承诺2015年9月的交房时间交付住房。

　　就万科新里程业主反映的问题，《天天315》节目书面采访了北京万科。提出以下问题：

　　1、万科常规的售房流程是什么？

　　2、没有预售证就邀请购房者选房是否符合规定

　　3、为什么最终没有拿到预售证？

　　4、没有拿到预售证从而取消售房，是否会给购房者造成损失？损失该由谁承担？

　　5、取消售房之前曾有均价降低2000的行为，为什么要降价？

　　6、选定房号之后，消费者缴纳一万元，是搜房的活动还是其它的活动？是否给予了收费凭证？

　　同时，我们也咨询了北京市住房建设委员会。

　　记者：您好，我想咨询个政策，就是如果说这个售房的企业没有销售预售证的话，它可不可以邀请有购买意向的人到这个楼盘来选房？

　　北京市建委：不可以，有收钱什么的吗？

　　记者：有收，收一万块钱。说是跟搜房网合作说是做一万抵五万。

　　北京市建委：这个是不可以的。

　　记者：不可以，而且他还没有给我们任何的意向书或者是合同什么的，就给了一张小条。

　　北京市建委：小条是谁的章啊？

　　记者：房产公司自章，万科的章。

　　北京市建委：那您要投诉的话可以投诉。

　　记者：这个肯定是不符合政策的是吧？

　　北京市建委：对。

　　经济之声特约评论员包华介绍说，案例中的销售房屋是一种预售制度，我国对于预售制度会事先进行相应的审核，也就是开始建设单位对于工程投入的总量以及工程进展的情况决定了是否可以开始预售。预售会有一张许可证，开发建设单位和销售商只有在取得预售许可之后才能够销售待建房屋。包华认为，这期案例最主要的问题就是开始建设单位没有取得预售许可证，就让大家来选房子了，并且交纳了一万块钱，核心在于取证之前能否收费、包括卖房。

　　包华认为，购房意向和购房合同本身是相关的，因为只有有意向的人才来谈合同。另外，如果双方达成意向，意向书本身具有法律效果，任何一方如果违反意向书的内容应当承担责任。

　　中国消费者律师团师胡钢律师表示，如果没有预售证就开盘售楼，开发商应该承担两方面的责任。首先是行政责任，因为预售制度本身是为了保障房地产产业健康发展，特别是保护潜在购房人或者购房人的合法权益。如果违反预售制，按照我们国家相关的房地产管理的法规要承担相应的行政责任。第二是民事责任，而且本案中可能更多的涉嫌构成《合同法》意义上的恶意磋商，就是假借订立合同恶意磋商，是典型的滥用缔约自由的一种形式，往往是双方当事人没有定约的目的，或者假借订立合同而损害消费者也就是购房人的利益，这种情况都可能构成恶意缔约。按照《合同法》的规定，恶意缔约最大的损失是合同相对人，比如说本案中的购房人失去一种重要的交易机会。交易机会的丧失可能很难进行具体的度量，但是根据我《合同法》明文规定，如果是恶意磋商，造成对方损失的的应当承担赔偿责任，由购房人进行举证，证明自己相关的损失，比如交易机会丧失造成的相对的价款的损失，比如房产价格的变化已经造成了巨大的价差等等。这些都是房地产开发商，特别是没取得预售证情况下开展的恶意的磋商的房地产开发商要承担的法律上的赔偿责任。

　　万科方面对于经济之声《天天315》节目的6个问题逐一给予了书面回复。

　　问：万科常规的售房流程是什么？

　　答：北京万科严格按照政府相关规定进行商品房的销售，取得预售证之后开盘销售，相关资料录入建委审核购房资格，审核通过之后客户签署购房合同，缴纳相应的购房款。

　　问：没有预售证就邀请购房者选房是否符合规定？

　　答：不是选房，是客户反馈房源意向。　

　　对此，包华认为，这种行为可以是反馈房源意向，但是恶意磋商如果给对方造成损失是要承担的。另外，如果这个意向的内容非常清晰，已经具备了一个商品房买卖合同的主要条款，包括户型、房号、单价、总价等等，那就不只是一份意向书，购房人可以就此主张权利。

　　胡钢认为，本案中的选房行为，更多的是开发商和相关的网站经营者达成了一种合意，由网站来组织相关的购房人，并且由网站直接或者间接收取相关的利益。交一万顶几万的做法本质上是为了规避我们国家对于房屋预售制度的严格的管理，这种做法很多专家是非常反对的。胡钢赞同包华的观点，认为既然这个购房意向，或者说双方多次的磋商结果已经明确载明了房屋的位置、房型、房号、价款等非常具体的，房屋买卖合同的核心要件，那么只要这个合同能够继续履行，合同的双方或者说是意向双方都应当不折不扣的按照意向书的约定执行下去。

　　问：取消售房之前曾有均价降低2000的行为，为什么要降价？

　　答：项目当期产品尚未开盘销售，没有政府批复的销售指导价格。

　　万科方面否认了他们曾经公布的价格以及他们要降价的行为。

　　包华解释说，北京商品房销售价格要经过政府的指导备案，也就是在办理预售证的时候要明确售价是多少，政府对于价格要进行相应的行政指导。从另外一方面来讲，如果在没有政府指导价格下发的情况之下，万科单方提出意向性报价，如果购房人接受这个意向性报价，而政府指导价格比意向性报价还要低，那么万科更应当执行。

　　问：选定房号之后，消费者缴纳一万元是搜房的活动还是其他的活动？是否给予了收费凭证？

　　答：新里程项目本期推售产品开盘时搜房会员可以享有相应优惠，获取搜房会员资格等相关市宜事最终解市权释搜房所有。

　　包华表示，万科说的比较清楚，有这个活动，但这个活动是搜房的。然而，关于收费凭证的问题，万科没有回答。包华认为，如果说这是一个搜房的活动姑且可以接受，但是购房人拿到的收费凭证却是万科的，不能排除万科的责任。

　　问：没有拿到预售证从而取消售房，是否会给购房者造成损失？损失该由谁承担？

　　对于这一问题，万科没有答复。不知是回复邮件的执行人把这一条给忘了，还是因为这条问题不好回答。

　　包华表示，这一条挺好回答的。如果给购房人造成了损失，肯定是万科承担，不管它是恶意磋商，还是没有执行已经具备了合同主要条款的意向书，前者属于侵权，后者属于违约，都是万科承担责任。

　　对此，胡钢补充说，消费者要拿出书面的、有说服力的证据，就是由万科相关机构出具的收款凭证，这就表明有收款行为，而且可能会有相关的口头或者书面文字或者证据表明双方曾经达成过相关的购房意向，并且有继续将房屋交易行为执行下去的合意，对于价格也有两次磋商，并且达成过至少两次的合意。在此背景下，如果万科延迟申请或者说是不好好申请预售许可证，因为这些都有可能造成预售证的获取时间延后或者由于申请条件不具备而无法获得，这种情况下应该由万科来承担相应的法律责任。按照《合同法》的规定，受损失的消费者只要充分举证因恶意磋商造成的交易机会的丧失，或者其他类似的购房的机会的丧市，或者有其他损失，都应当由房地产开发商来承担。

　　问：为什么最终没有拿到预售证？

　　答：截至目前，尚不能确定预售证获取时间。

　　包华认为，万科对于这个问题的答非所问可以理解，因为没有拿到预售许可证的原因可能有很多，其中一部分原因可能涉及到企业商业机密。但是，如是万科和购房人在购房意向的确认过程之中还不能够确认最终的预售证的取得时间，这样的行为很不严肃。

　　万科是中国最大的民营房企，声名显赫，财大气粗。包华表示，万科作为中国房地产开发的标杆性企业，广大业主和购房人之所以选择万科，是选择这个品牌，品牌的树立源于大家的公信。万科应尽快给购房一一个交代，妥善解决这些问题，诚信是本。

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