我省楼市步入理性调整期

　　　　无论是楼市政策地不断调整，还是市场需求地发展，我省房地产市场从2013年的“疯狂”进入了2014年理性调整阶段。市场对高品质产品的要求在不断提升，开发商也逐步走上专业化、细致化的地产产品规划与销售。可以说，2014年石家庄房地产市场朝着更加理性、更加规范的方向走去。

　　住宅：品质楼盘驱动楼市

　　越来越精细化的市场使产品逐渐被划分，刚需盘、改善盘、豪宅、别墅。盘点2014年的楼市，无论作为哪个类别的购房者，可以说，“品质楼盘”占据了我省今年楼市的主旋律。无论是在政策地推动下，或是改善需求的扩大，还是购房者对高品质生活追求地提升，楼市的品质房企以及高端市场支撑着地产产品地不断升华，被市场认可，驱动整体楼市成交。同时，也为城市居民缔造着更加舒适的生活环境与生活方式。

　　在严峻的市场考验下，我省一些高品质楼盘呈现“逆市飘红”。9月27日，天山九峯首开盘劲销3.76亿元；9月20日，长九中心开盘当天创下1.73亿元的销售记录，从项目上市到开盘，90天累计销售额超过5亿元；保利花园再夺年度总销冠，销售20亿元，成交2800套……分析这些成功销售的楼盘，不难发现他们的共有属性：五证齐全、品质房企、产品精细化、客户精准化。

　　然而，并不是所有打着品质住宅的产品都有好的销售业绩。开发商需要明确产品的定位与方向，长九中心营销总监马兴杰认为，“打造好产品首先需要对市场、对客群进行深刻分析，做出精准的产品定位，并对产品细节深耕和不断推敲。”此外，河北保利房地产开发有限公司营销总监左磊认为地产企业品牌要做，承诺的配套更要落实。

　　商业：根据市场需求定位

　　近年来，商业用房在省会石家庄风生水起，而在今年年初买房网发布《买房网2014年石家庄市商业地产市场分析报告》，阐述了石家庄商业地产5：1过剩的现状与存在的问题，引发了行业内对地产过剩的担忧，并开始积极思考商业地产的突围之路。

　　2014年，商业地产一路走来不尽人意。但市场的下行也促进了商业地产产品的不断升级。纵观市场，不同的商业地产都有着自己的主打特色，以区别竞争对手。上东金街引入国际前沿的lifestlye商业模式，打造如纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街一样的城市名片；世界湾强调“文化旅游地产”，引入太平河岸500亩欢乐谷、4公里长的滨水新天地、奥特莱斯步行街等；长安街首次将体验式“休闲”“艺术”“生态”等主题融入街区，打造纯正BLOCK·街区……

　　可见，作为商业地产的决策层都已经意识到市场需要走“差异化”道路，这也体现了开发企业越来越理性的市场判断以及日益成熟的商业水平。然而“如何定位产品，真正实现差异化竞争”是每个商业地产的经营者需要深度思考的问题。

　　天山集团副总裁、商业集团总裁张永军认为，现在石家庄还是比较缺乏主题鲜明的项目，“不管是综合体也好，专业市场也好，我觉得要抓住人的需求，找出特色，做出主题，。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源也表达了同样的看法，他讲到应该根据需求来设计开发产品，并提到“定制产品”或许是发展方向。

　　土地：频现流拍与联合拿地

　　据买房网统计数据显示，截至目前，2014年石家庄五区以及正定新区共出让48宗土地，其中正定新区8宗。从成交情况来看，39宗土地成交，9宗土地流拍或无故取消出让。而在12月24日还将年末放闸，为今年清冷的土地市场划上收尾句号。

　　作为今年的亮点之一，华润旗下弘隆控股有限公司以以底价14.3亿元，均价高达1993万元/亩的价格竞得2014年第一个地块，也拍出了石家庄单价“新地王”。期间，石家庄市国土局发布【2014】001号出让补充公告，更是为其“私人定制”。华润进驻石家庄成为年初土地市场上的一大热事。

　　与此同时，众多的联合体活跃在今年的土地交易市场中。6月6日，保利地产官网公布公告，宣布公司通过合作方式取得石家庄市体育东街地块(宗地编号：【2012】042号)。

　　除此之外，随着城市北跨的发展，正定新区也迎来了土地市场的发展机遇，今年保利、华润、中交建等企业曝出了“考察”正定新区的绯闻，天山集团正定新区首个商业住宅项目也走进了人们的视野。然而，从土地市场成交的情况来看并未得到人们期盼的效果。从土地成交情况来看，正定新区今年出让的8宗地块中2宗以底价成交，1宗出现38轮竞价，5宗未成交。而未成交的原因大多为未达报低价、无故延迟等。

　　纵观2014年的市场，商品房库存消化周期和土地消化周期都普遍较长，房企拿地审慎，流拍和底价成交成为新常态，而地价高企、分摊风险也成为了房企联合拿地的主要原因。

　　房企：楼市大牌相继入驻

　　随着今年来各项调控政策的出台，石家庄房地产市场逐渐成熟稳定，良好的发展前景吸引了大牌外企进驻石家庄，华润、碧桂园两大著名房企先后进军省会市场，先进的产品和设计理念吸引了购房者的强烈关注。

　　今年年初，华润置地旗下的弘隆控股有限公司以底价14.3亿元成功竞得[2014]001号地，亩价高达1993.3万元/亩，这意味着华润正式进军石家庄。此地块位于黎明街以西、中华北大街以东、自强路以北、中山西路以南，面积为47825.50平方米，约合71.75亩，前身为青年街市场。此次华润成功竞拍，首选落地桥西区，势必在将来对桥西区的发展产生深远影响。据悉，华润置地将在原青年街市场地块建设较大规模的商业综合体，投资规模超过10亿元，并得到了桥西区相关部门的大力支持。

　　11月24日，碧桂园成功拿到元氏县[2014]032-036号地，5宗地总面积共计326666.32平(约490亩)，标志着碧桂园成功入驻石家庄市。据了解，元氏县的这五宗地块将是碧桂园在石家庄的首期项目，作为住宅和别墅用地。此外，碧桂园已经和石家庄相关部门签约，投资60亿打造“石家庄碧桂园”项目。“石家庄碧桂园”，位于石家庄红旗大街和青银高速交叉口，将建成一个占地3000亩的复合型大盘，针对刚需和改善都有相应产品，还有商铺和别墅等，非常全面。该项目将于12月份动工，预计明年6、7月份开盘。

　　石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源认为，对于外地房企相继入驻石家庄，一方面得益于京津冀一体化的发展；另外，石家庄房地产市场发展趋于稳定，加之市场需求量大，城市规模有较大的上升空间，也是吸引外地房企入驻的一个原因。

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