买房需谨慎 小心房产中介违规

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　　“3·15”前夕，市房地产中介协会发布了2014年度行业投诉纠纷处理工作报告。报告显示，去年市中介协会共受理消费者投诉104宗，共涉及中介公司48家，投诉占全年经中介公司促成交易总量的0.33%，较2013年减少42.2%。经协会调查处理后撤诉的案件共29宗，占2014年总投诉的27.9%，为市民挽回经济损失107100元，其中协会会员配合调解成功而撤诉案件占总撤诉案件的72.4%。

　　市中介协会介绍，2014年消费者投诉总体上以消费者投诉中介公司存在违规或操作不规范的行为为主，共计62宗，主要包括：对交易税费、贷款额度等作虚假承诺，代办个税或社保缴交证明，未获买卖双方同意而擅自制作网签合同(锁定房源)，以及未经业主委托擅自发布房源信息等情形。

　　同时，消费者投诉中介公司或经纪人失职或服务态度差;由于交易一方履约意识不足，或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行等案件也占据一定的比例。

　　此外，中介协会在处理投诉过程中发现，还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，如：资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件理解出现偏差等，导致签约后交易无法继续履行，造成经济损失。对此，中介协会建议消费者在交易前应多了解房产交易流程及注意事项，充分做好评估，以避免不必要的经济损失。房地产中介协会的行业纠纷及投诉咨询热线：66676400-5。

　　案例一：委托公证办理过户存在法律风险

　　2014年3月上旬，业主张某通过某中介公司与买家王某签订《房屋买卖合同》。由于张某的房产证到2014年4月才满5年，双方为减免税费，遂在该合同中约定买家王某到2014年4月再办理产权过户手续。3月下旬，张某因急事必须出国，遂委托朋友李某与买家王某进行产权过户，并办理委托公证，委托李某全权负责后续交易手续。

　　4月份，李某由于自身债务问题，私下将该房屋抵押给某金融企业。但是，李某由于资不抵债，选择逃匿，导致该物业被法院查封及买家王某不能办理产权过户手续。12月份，张某回国后，得悉房屋已被法院查封，并且买家王某已向法院起诉，要求张某承担违约责任。

　　案例分析

　　本案的焦点在于通过全权委托公证方式进行房屋买卖的风险。业主基于自身原因全权委托他人办理房屋交易手续，如果受托人违背业主的意向，未按业主指示办理委托事项，则业主的权益容易受到侵犯，造成经济损失。

　　市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒：业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果实在需要办理公证委托时，应对授权范围进行限制。

　　案例二：合同约定要履行交易流程莫误解

　　在广州打拼多年的陈某决定在广州购买一物业准备结婚。2014年8月10日，陈某通过某中介公司与业主周某签订《房屋买卖合同》，购买位于白云区的某物业，并在该合同中约定陈某以贷款的方式支付房款并在2014年10月3日办理递件手续，以及于合同签订当日向中介公司支付中介服务费3万元。但是，由于陈某当天未携带足额的现金，遂与该中介公司口头约定中介服务费分段支付：合同签订当日先支付1万元，剩余2万元于递件后再支付。之后，陈某办理按揭贷款等手续时，联系当时的经纪人，该经纪人因已离职，遂通过电话指导陈某办理手续，之后陈某自行完成了其他手续。

　　后来，中介公司了解到该交易已完成，遂联系陈某要求交齐剩余中介服务费2万元，遭到陈某拒绝。对此，该中介公司向法院提起诉讼，法院经审查，中介公司已促成陈某与业主周某签订合同及完成递件手续，中介公司有权依约收取中介服务费。最终，陈某向该中介公司支付中介服务费1.8万元。

　　案例分析

　　《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，中介公司已经促成陈某与业主周某签订《房屋买卖合同》，且陈某已完成递件手续，该中介公司有权收取中介服务费。

　　市中介协会法律咨询服务中心律师提醒：买卖双方若要保障中介服务费的合理支付，可与中介公司协商采用分段支付的方式，如：第一阶段为签订买卖合同，支付20%的中介服务费;第二阶段为成功过户交易手续，支付50%的中介服务费;第三阶段为成功交楼，支付30%的中介服务费。

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关键词：中介,公司,合同,服务,交易