河北永清某楼盘无证预售 房管部门“支招”

　　2016年4月1日，河北省廊坊市正式出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，简称“廊九条”。其中第五条就是严格商品房预售管理。

　　取得商品房预售许可证是开发商预售商品房的必要条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，如果开发商未取得该证件，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　在河北永清县，严谨无证预售的法规、政策在部分楼盘形同虚设。其中，由永清县奥凯房地产开发公司开发的“凯悦经典”楼盘就是“经典”一例，无证预售长达数月，而监管部门只是睁只眼闭只眼，甚至视而不见。

　　违法卖房数月无人管

　　10月26日，记者来到位于永清县武隆路北关小学斜对面的“凯悦城销售中心”。一进入中心，5、6个售楼员就热情地迎接上来，有的忙着端茶递水，有的忙着给介绍项目。

　　一位姓付的职业顾问指着墙上挂的交通位置图，称这里距离京台高速很近，开通后，半个小时就可到北京，所以到这里来买房的多是北京、天津的客户。

　　付某指着沙盘介绍，“凯悦经典”是“凯悦城”的二期工程，一共12栋楼。现在在卖的是2.1期，有5栋楼，其中1、2、3号楼，是交房最早的，现在已经盖到5、6层了，最晚是在2018年年底交房。

　　付某介绍説，这个楼盘于今年8月开盘，当时开盘价是85000元/m2，现在房屋均价约13000元/m2，现在是第二次开盘，这是永清现在最便宜的房价，年后会涨到15000元。现在在卖的是3号楼的二单元，1、2号楼以及3号楼的一单元都已经售空了。

　　那现在怎么买呢?付某回答说：“可以直接认购，交3万5顶7万，参加排号。”她说二单元也已经卖出去2、30套了。

　　她进一步解释说，现在交首付也可以，到今年年底或明年年初统一办理贷款。

　　记者询问预售许可证是否已经审批下来了，付某回答说，现在已经有4个证了，预售许可证到年底就拿到了。

　　记者来到“凯越经典”项目工地看了看，这个项目正在施工。

　　开发商“先卖房，后办证”

　　记者从有关专业人士那里询问得知，房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

　　10月25日，记者在永清县建设规划局看到，“凯悦经典”的《建设工程规划许可证》刚刚在9月30日办好，土地出让面积为9亩多。

　　10月26日，记者来到永清县国土资源局，查询到的情况是在2016年10月25日，“凯悦经典”刚刚拿走了《建设用地规划许可证》。

　　那么可以明确，“凯越经典”项目的《施工规划许可证》和《施工许可证》还不可能办下来，更不要说《商品房预售许可证》了。

　　那就是说，从2016年8月开始，“凯越经典”项目在一个证都没有的情况下，就已经在违规预售，乃至违规施工。在长达几个月的时间里，也没有相关部门去查处监管。如果真如售楼员所说，三栋楼大部分都已卖完，那该有多少购房人买了这个项目的无证房，中间潜在的风险有多大!

　　房管局为购房人支招：“不要买就是了”

　　廊坊市民王先生是“凯悦经典”的一位购买者。他在2016年7月份，在凯越城售楼中心向廊坊兴纳房地产经纪有限公司缴纳了1万元排卡费，后来他发现“凯悦经典”五证不全的问题后，要求退还缴纳的1万元定金，而“凯悦经典”开始拒绝退款。

　　王先生前往永清县房管局稽查科举报，之后，开发商答应退还王先生的排卡费。但是无证预售的问题依然未得到处理。直到10月下旬，记者前去暗访时，依然还在无证预售。

　　10月24日，记者来到永清县房管局稽查科反映了这个问题。

　　“他无证预售，你们不要买不就行了!”该科室一位年轻的工作人员明确“凯悦经典”没有预售许可证，得知他们在预售之后，轻描淡写地说了这么一句。

　　在记者明确身份向永清县房管局稽查科举报“凯悦经典”的无证预售行为后，稽查科的刘科长终于表示次日会去现场检查。

　　王先生说，他已经多次到房管局稽查科举报“凯越经典”项目无证预售问题了，可该部门总是一味推脱敷衍，始终听之任之。“这到底是行政人员不作为，失职渎职，还是背后有利益关联?”他不解地反问道。

　　无证预售问题在永清多家楼盘都存在

　　记者在永清县房地产行业做了进一步调查了解，发现还有其他楼盘也存在无证预售现象。

　　记者就无证预售可能存在的法律问题采访了北京华堂律师事务所的马军律师。他说，《商品房预售许可证》是衡量商品房预售是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效。

　　马律师还指出，在法律规定中，开发商没有预售许可证就开盘售楼，或者拿其他楼盘的预售许可证张冠李戴，这是典型的商业欺诈，“从国内近年来的案例来看，如果消费者买了五证不全的房，将会承担‘烂尾楼’等风险!”

　　“廊九条”发布4个月之后, 2016年8月,《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》(以下简称“廊七条”)在廊坊市政府网站公布,媒体也做了《河北廊坊再出手整顿楼市开发商取得预售证前不得营销》的报道。

　　“廊七条”首先要求,土地出让要遵循招拍挂制度,严禁单位、个人与集体经济组织以及企业签订土地征收、转让协议。另外要求房地产企业依法取得土地、规划、施工许可等证件后方可施工。

　　针对销售环节,“廊七条”要求开发商在取得预售证之前不得宣传,不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款,不得参加任何展销活动。

　　无论上半年出台的“廊九条”也好，下半年出台的“廊七条”也好，都未能遏制住永清县的房地产无证预售乱象。

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