一线城市住宅成交虽萎缩 大手笔抢地仍火爆

　　据统计，2014年1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积环比、同比均萎缩了四至五成。此外，环比2013年12月，广州、深圳、杭州等城市商品住宅成交面积均下降了30%以上。与此相对的是，一线城市土地市场依然热火朝天，轮番上演大手笔抢地现象。

　　节前上海诞生新地王

　　2014年1月28日，农历腊月二十八，房地产市场沉浸在春节前的一片平静中，突然，上海土地市场传出重磅消息，方兴地产以101亿元竞得上海闸北大宁国际社区地块，成为新年伊始上海土地市场最大的一宗交易。自此，以开发金茂系高端住宅项目而蜚声全国的方兴地产终于完成了在上海的战略布局。

　　据记者了解，闸北大宁路街道325街坊地块因集合了内中环、稀缺大体量、大宁成熟商圈等特点，尚未开拍即被封为“2014上海最具价值地块”，引来众多龙头房企参与竞拍，中海、保利、华润、远洋、九龙仓、恒基、世茂、金地、招商万科、融创绿城等15家企业及联合体悉数到场。

　　该地块总建筑面积达212144.5平方米，起拍总价47.733亿元，最终成交价折合楼面价达47609元/平方米，溢价率为111.6%。此价格与此前上海成交的总价地王新鸿基217亿元徐家汇地块、单价地王华侨城的52783元/平方米苏河湾地块以及临港新城地块的445%溢价率相比虽不可同日而语，但也足以成为上海土地市场的头条新闻。

　　“方兴地产早在几年前就对该地块进行过深入调研，拿这块地也是看中了它的稀缺性与市场空白点，未来会做一些区域差异化产品，争取加快开发步伐，尽快面世。”方兴地产上海公司总经理助理吴文俊如此表示。

　　2013年，方兴地产的销售额约为209亿元，因此业界质疑此举会导致该公司资金链紧张。针对这一质疑，方兴地产并不认可，强调“公司资金链没有任何问题，负债率在行业中属于正常水平，相比同行业内很多大公司还要稳健一些。”

　　节后北京土地市场开门红

　　2月13日，北京市国土局迎来春节后首次土地拍卖。龙湖力压保利、万科联合体等9家房企，以35.7亿元、配建5.4万平方米限价商品房，摘得丰台西局地块，溢价率达到48%。该地块总建筑面积22万平方米，其中，商业面积10.7万平方米，住宅面积11万平方米(包括限价房5.4万平方米)，限价房限价为2.1万元/平方米。

　　据某开发商负责拍地人员的专业测算，紧临西三环南路的西局地块，其住宅部分折合楼面价达到6万元/平方米，这意味着在西局板块出现了“面粉贵过面包”的情况。

　　据记者了解，目前丰台西局周边普通二手住宅均价约为4万元/平方米，相对高端的保利百合目前成交价约5万元/平方米，都低于西局地块住宅部分的楼面价。而在该地块西北方向约4公里的西四环南沙窝桥区域，目前在售的高端楼盘紫辰院1月19日取得预售证，价格为6.7万元/平方米。亚豪机构副总经理任启鑫表示，预计龙湖西局地块未来售价将超过10万元/平方米，将影响该区域未来的市场预期。

　　除此之外，当天北京和裕地产开发有限公司旗下联创盛业房地产开发有限公司以25.1亿元总价、配建3.88万平方米限价房及3.95万平方米自住型商品房的代价获得顺义区赵全营地块。继1月份北京土地成交总量超过300万平方米、卖地总价超406亿元的火爆之后，春节过后房企在京拿地的热情依然不减。

　　记者从北京市土地整理储备中心获悉，2月份北京预计出让经营性地块16宗，总面积242.6万平方米，其中7宗挂牌出让的土地总底价为175.16亿元，其余9宗土地将以招标出让的方式入市。

　　中原地产张大伟对记者表示，2月份北京宅地市场预计仍将出现供需两旺的局面，政府2014年通过增加土地供应以稳定市场预期的指导思路将持续。

　　2014年北京市将进一步优化土地供应结构，其中住宅用地供应总量的40%将用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

　　“相对其他房企，龙湖的拿地机会把握得非常好，这是春节后的第一拍，在市场普遍平淡的情况下，赚足了关注度。”伟业我爱我家土地研究院程浩业认为，“当前北京重点关注自住型商品房、限价房等中低端项目的供应，逐渐放开了高端地块和核心位置的稀缺地块，这对市场来说也是利好消息。”

　　拿地背后的细节值得关注

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从节后第一拍北京土地市场成交的火爆情况来看，最直接的结论是房企对北京楼市充满信心，由于2013年北京楼市持续升温，刺激了开发商的拿地热情，楼市热销也使得一些房企资金链压力减小，囊中有米。不过，胡景晖提醒记者，在交易细节背后，仍有一些信息值得关注。

　　第一，据悉，此次龙湖、和裕取得的地块在竞拍时都以限价商品房的多轮竞报作为争夺的焦点。其中，赵全营地块经过25轮竞拍，西局地块更是经过了激烈的29轮竞拍。竞争如此热烈一方面反映了房企对该地块的信心;另一方面也折射出京城楼市竞争的白热化。二三线城市楼市遇冷使得企业对一线城市的竞争更多意味着战略性思维，而不仅仅是利益的驱使。

　　第二，此次地块竞拍现场吸引了万科、保利、首创、华远、龙湖等品牌房企云集，K2、和裕等一贯以黑马形象示人的企业也积极参与。联系1月份北京土地市场大多以大型房企有所斩获而告终的实际情况，表明有实力的房企拿地积极，实力不够的房企则干着急，在作为行业战略高地的北京，房企分化和战略转型的特点可见一斑。

　　第三，两幅地块均配建有相当数量的限价房与自住型商品房，自去年土地市场供应大热以来，这两种类型的保障房将随着土地的持续供应而大量积累，并在未来逐步发挥其对整个楼市价格的平抑作用，但部分业内人士对此尚未有清晰的认识。

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