房地产企业年报利润下跌 暴利时代或将终结

　　毫无疑问，各房企纷纷披露的年报显示出2013年是收获的一年。万科以1709亿元再次刷新中国及全球房地产企业年销售额历史记录，销售额同比增长21%，稳居榜首。绿地以1625亿元紧随其后，恒大、碧桂园、世茂、融创等房企挤进前十名。然而令大型开发企业尴尬的是，虽然年报中大多数数据均有增长，但利润率却出现了不同程度的下跌。有业内专家接受中国消费者报记者采访时表示，“看来房地产暴利时代即将成为明日黄花。”

　　房企利润率逐年走低

　　据申银万国的统计数据显示，截至2014年4月1日，沪深两市已经有76家房企公布了2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利润率为10.88%，同比下跌1个百分点;41家主营业务在内地但在香港上市的典型房企公布了2013年业绩，他们约占内地房企在香港上市总数的60%，其平均销售净利润率为36.08%，同比下滑近9个百分点。

　　据年报显示，2013年万科房地产业务的净利润率为22.31%，比上年减少3.53%;碧桂园毛利率从36%降至30%，净利润率从16.4%降至13.6%;华润置地毛利率从37.6%降至28.2%，大幅下滑9.4%。

　　对此，兰德咨询总裁宋延庆对记者表示，从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。“预计2013年上市房企的平均净利润率为13%左右，全行业则为11%左右。”而中海地产主席兼首席执行官郝建民则认为，今后房地产企业毛利率持续达到20%已属及格，30%为优秀，40%以上则为卓越。

　　“所谓暴利，其实已经是过去式，只是因为房地产总值高，让人们忽视了这一点。”宋延庆表示，总体来说，房地产开发的刚性成本包括土地、融资、人力成本等越来越高，但库存量、潜在供应量有增无减，导致了售价和利润压力越来越大，这是房价居高不下而开发利润率却越来越低的根本原因。

　　对三四线市场看法不一

　　近几年，二三线城市成为房企第二轮发展的主战场，正是依靠二三线城市的贡献，恒大的年销售额直逼万科，碧桂园也成为楼市的黑马。

　　根据恒大地产披露的年报数据显示，截至2013年12月31日，恒大地产实现合约销售额1004.0亿元，同比上升8.8%;合约销售面积1489.4万平方米，销售均价达每平方米6741元，同比上升13.1%。从分布区域上看，恒大2013年合约销售额的98.7%来自于济南、合肥、沈阳、重庆、长沙等二三线城市，其中二线城市占比约42.8%，三线城市占比约55.9%。

　　2013年，碧桂园成功进入千亿军团，全年合同销售额约达1060亿元，合同销售面积约1593万平方米，同比增长分别约123%及109%;合同销售均价约为每平方米6656元，同比上升约7%。

　　进入2014年以来，楼市供给过剩问题从三四线城市开始显现，部分开发商表示对三四线城市的楼市并不看好。为了回应业界的质疑，恒大地产集团董事局主席许家印在2013业绩发布会上三次力挺三线市场。他认为：“说三线城市市场不行的观点是错误的，2013年恒大销售业绩突破1000亿元，三线城市占销售额的比例是55.9%。对于三线城市，恒大最有发言权，进入三线城市最早、项目最多的是恒大。其实形势没有那么悲观，中国三四线城市有600多个，不能用个别三线城市的楼市情况来代表整个三线城市的走势。从长远看，房地产的主战场是在三线城市。”

　　碧桂园也认为三四线楼市发展潜力巨大。其相关负责人告诉记者，截至2013年年底，碧桂园开发的国内项目中有75个位于广东省，93个位于其他省份，布局范围已拓展至广东省以外的21个省(区、市)。“2013年我们一共有37个新盘开盘，主要位于长三角地带，其中在江苏和浙江就有9个新盘推出。我们在福建、江西、甘肃、四川和贵州等省份的楼盘均获得了良好的销售成绩，在东莞、梅州、茂名、沈阳、镇江等多个非一线城市的项目均成为当地楼市的销售冠军。这一方面反映了碧桂园的品牌在深受客户拥戴;另一方面也反映这些地方具有巨大的发展潜力。”

　　尽管看好三四线城市，恒大仍在实际行动中显示出对一线城市的侧重。许家印表示，以往恒大的布局有些失衡，三线城市占比达到70%，未来恒大的目标是一二线城市和三四线城市的布局比例各占50%。据记者了解，恒大为了调整战略布局，2013年大力实施“112计划”，在一二线城市新增项目34个，尤其是成功进入京沪广深等一线市场。

　　结构调整势在必行

　　“在香港上市的内地房企净利润率整体高于沪深A股企业，2012年分别是21.93%和13.57%。”宋延庆表示，这可能与2010年暂停IPO后，一些业内优秀企业转至香港上市有关。另外，在香港上市的房地产企业，比如恒大、龙湖、碧桂园、旭辉等，大都是以标准化产品线开发为主的高周转企业，而沪深A股企业则良莠不齐，拉低了整体净利润率。

　　对于盈利能力走低的窘境，有业内人士对记者坦言，要提高开发利润率，一是“控”，即控制成本费用;二是“提”，即提高溢价率。“控”的重点是土地成本和资金成本，“提”的重点是提高产品溢价和服务溢价。

　　2013年碧桂园毛利率约为27.7%，同比收窄3.5%;净利润率为13.6%，同比收窄2.8%。对此，莫斌认为：“这跟我们的产品类型比例变化有关，比如说现在高层洋房产品占65%，毛利润本身就比较低，而原来别墅产品占比较大，毛利润相对要高一些，这是最核心的影响因素。另外，碧桂园多年来坚持建老百姓买得起的好房子，连续3年销售均价维持在每平方米6000多元，在全国十强开发商中均价最低，真正把让利给消费者落到实处，这是对利润率的相关数据最好的注解。”

　　中国房地产TOP10研究组日前在北京发布的2014中国房地产百强企业报告显示，随着房地产行业民生导向的凸显，行业利润率也面临较大挑战，百强企业亟待从战略布局、业务结构、运营成本等方面迈出调整步伐，寻找新的发展路径。同时，随着市场集中度进一步提升，竞争加剧态势不可避免，“愈大愈快、强者恒强”仍将是主导未来行业生态格局的基本定律，而三四线城市房地产市场的变化将继续引领市场的结构性调整。

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