房屋买卖合同交房通知是否送达要靠证据说话

　　廖某在预交一半房款后，称始终没有接到房地产公司的交房电话，在偶然得知房屋预售前去交款时，他被告知每平方米要加价1000元。于是廖某将房地产公司告上法庭，开庭时房地产公司表示，涉案房屋已经按照约定另行处理，无法交付。看着别人早已入住小区多年，自己还在为房屋奔波，廖某坦言，心累但又不甘心。

　　案情介绍

　　房子每平方米要加价1000元？

　　2007年1月，廖某与石家庄某房地产开发公司签订一份高层住宅意向认购书，认购该公司开发的某项目房屋一套。按照约定，在认购书签订当日，廖某需要预先支付购房总价款50%的意向认购金，剩余款项在项目取得商品房预售许可证后付清。合同约定，该项目应当在2008年12月31日前交付使用，如果廖某未能在规定时间内交清房款，房地产公司可以将房屋另行出售，并退回廖某已交的全部意向认购金。此外，合同还对其他交房标准进行了约定。

　　合同签订后，廖某当日便交了房款总额的一半作为认购金。但该住宅项目曾一度停工，未能按期交付。此外，该项目在2011年8月取得商品房预售许可证，并在石家庄市政府信息公开平台发出公告。廖某在2012年2月前往开发商处交剩余房款时，房地产公司提出每平方米要增加1000元的要求，遭到了廖某的拒绝。

　　随后，廖某将房地产公司告上法庭。

　　双方说法

　　交房通知是否送达买卖双方各执一词

　　庭审时廖某表示，在交了一半认购金后，就开始等房子盖好，认购书上约定2008年12月31日前交房。他在当天依约办理交房事宜时发现，房子还没有建成。房地产开发公司告诉他房屋交付不了，具体交房时间另行通知。没想到这一等就失去了音讯，在此期间，他称始终没有接到房地产公司打来的交房通知电话。2011年底，他偶然听说该项目开始预售，赶到房地产公司准备付清余款，这时对方提出每平方米加价1000元的要求。对于房地产公司表示多次通知他交付房款的说法，廖某表示，“我现在用的手机号已经许多年了，一直没换过号，怎么可能接不到他们的通知电话啊！”

　　房地产开发公司认为，双方签订的只是意向认购书，并不是真正的商品房买卖合同。此外，该项目在2011年8月取得商品房预售许可证后，公司曾数次打电话给廖某，通知他补交房款，签订合同，但是对方始终没有来办理交房手续。后来，公司又在项目售楼部张贴告示，通知廖某签订合同，补交购房款，廖某仍然未交款。因此，公司没有违约行为。此外，公司依据认购书约定，已经对房屋做了另行处理，涉案房屋无法交付。

　　经石家庄市桥西区人民法院开庭审理，2014年4月10日作出判决，廖某向房地产公司支付剩余购房款，房地产公司向廖某交付涉案房产，并支付一定逾期交房损失。

　　法官说案

　　石家庄市桥西法院民一庭法官刘洽：

　　房地产公司无法证明曾通知到廖某

　　廖某与房地产开发公司签订的意向认购书约定了房屋坐落、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，即便是双方不再另行签订合同，也可以按照这个认购书履行合约。并且房地产公司已经按照约定收取了廖某50%的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该协议书是双方当事人的真实意思表示，在2011年8月31日，该项目已经取得商品房预售许可证，因此该协议未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。

　　意向认购书虽约定廖某如果没有在规定时间内交清房款，公司可以将房屋另行出售，并退回廖某已经交的意向认购金，但因为这个项目在建设过程中曾长期停工，廖某对项目何时能取得预售许可证不太知情。而且，房地产公司也没有拿出证据证实公司在取得预售许可证后通知到了廖某。因此，法院认定廖某在2011年8月31日后立即支付购房款不应被认定为违约。房地产公司以原告违约为由要求廖某每平方米增加1000元购房款的行为，没有事实和法律依据，廖某有权拒绝。

　　律师点评

　　通知义务是合同当事人的法定义务

　　冯增书律师：

　　河北冯增书律师事务所主任律师，河北省领导干部法制讲师团成员，连续六届担任石家庄市政府法律专家委员会委员，河北省律师协会房地产业务委员会主任，河北日报社会周刊特邀律师。

　　该案涉及的商品房认购协议书的定性、通知义务及违约赔偿问题，属于商品房买卖合同纠纷中的典型问题。

　　从案情看，商品房意向认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且开发商已收受购房款，该协议应当被认定为商品房买卖合同。但该认购书订立时开发商未取得商品房预售许可证，起诉前开发商取得该证。依据最高人民法院司法解释，开发商未取得商品房预售许可证，与购买者订立的商品房买卖合同是无效的，在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。

　　关于通知义务，开发商虽然主张其取得预售证后已向购房者进行通知，但没有提交证据证实导致败诉。通知义务是合同当事人的法定义务，应当依据合同约定或法律规定行使。开发商在通知购房者付款或解除合同时，应当按照约定的送达地址和方式进行送达，并保留相关凭证，否则将因举证不能而败诉。

　　购房合同要明晰权责

　　案件启示

　　第一，购房者购房时应当核实开发商是否取得商品房预售许可证。第二，在签订商品房买卖合同时，双方应当清晰、明确、合理地设置权利义务，明确双方的通讯地址、联系方式和送达方式，逾期交房和逾期付款的赔偿范围和损失计算方法等条款。第三，商品房买卖合同须设置清晰、明确、合理的权利义务，对各种合同风险和违约情形作出明确约定。

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