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规范长租公寓从“租金贷”透明化开始

2019-04-08 16:11:50 作者: 来源: 中国质量报
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  近几年,关于长租公寓隐瞒和诱导租客开启“租金贷”服务的问题屡被曝光,不断消耗着行业的社会公信力。近日,深圳长租公寓市场再度成为舆论焦点,深圳市市场监稽查局对深圳市蛋壳公寓管理有限公司开出《行政处罚决定书》,再度引起舆论广泛关注。

  据深圳市市场监稽查局调查核实,蛋壳公寓就长租公寓租赁与租客达成的合同,存在隐瞒和诱导“租金贷”业务、重复收取税费、侵犯租客选择权、剥夺纠纷申诉权、对租客中止合同规定过多责任、违反房屋所在地法院专属管辖的规定等,隐瞒多方面的问题。而让消费者在不知情的情况下选择“租金贷”,是其中最核心的问题。

  所谓“租金贷”,是指长租公寓公司和金融公司合作,金融公司预先把一年或者两年的房租付给租客公司,之后租客再按月支付房租给第三方金融公司。由于“租金贷”涉及第三方,且易导致租客心存顾虑,因此很多长租公寓公司都采取各种手段,让租客在不知情的情况下“享受”“租金贷”服务。

  近年来,长租公寓头部企业在经历数轮融资,实现一定的市场占有率后,已进入精耕细作、打造品牌的常态经营期,企业一方面需要进一步抢占市场、扩大规模,另一方面需要加大营销推广、精琢品牌,从而使得很多企业或多或少地面临资金问题。而目前,大部分公寓企业没有机会去获得银行大额授信、发行资产证券化产品以及获得融资。因此租金分期是很好的一个融资手段,每一家公寓企业都会或多或少去使用一部分,有些头部公寓企业也把租金分期产品作为主要的融资手段。

  “租金贷”对于蛋壳公寓来说,也是融资渠道的一种。公开资料显示,从2015年到2018年,蛋壳公寓用3年时间让自己拥有了10万间房源蛋壳公寓,而今年的目标是管理30万间公寓。对于规模要达到30万间的蛋壳公寓来说,租金贷确实是不错的金融杠杆。通过租金贷业务,蛋壳公寓就可以预先收取一年的租金,用于扩大规模。

  总体来看,“租金贷”本身作为一种融资手段,在一定程度上缓解了租客的资金压力,有较大的市场需求。据悉,银行、互联网金融机构、消费金融机构看好“租金贷”业务,近年来开始介入房租分期贷款市场。2017年年底,中信银行、建设银行等银行纷纷推出住房租赁贷款产品,2018年5月工商银行四川省分行与龙湖地产旗下的成都冠寓合作,在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款业务。此外,支付宝、京东金融、元宝e家、平安好房等也介入其中。

  然而,“租金贷”本身虽无所谓对错,但长租公寓通过隐瞒、误导和给予一定优惠的诱导的方式来推行“租金贷”,就严重侵害了租客的知情权和选择权,从而与违法挂上了钩。同时,租金贷也存在两方面的社会风险:从宏观来看,如中国银行业协会首席经济学家巴曙松所指出的,“租金贷”客观上形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大,不利于金融市场的稳健发展;从微观来看,“租金贷”放大了长租公寓市场的资金杠杆,而风险则被嫁接到租客的身上,一旦长租公寓企业资金链断裂,租客就将面临被房东收回房子,拿不回租房押金,在无房可住的情况下,还需继续还贷的不利情形,这极易导致大量租客抱团维权,从而酿成群体事件,影响到社会的安定。因此,长租公寓市场的规范,从“租金贷”透明化开始,已成为各地政府的共识。

  2018年下半年以来,西安(楼盘)、杭州(楼盘)、上海、重庆(楼盘)等地都相继发文规范“租金贷”业务,而深圳也在行动。2018年11月,深圳市发布了《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》,其第四十九条规定,主管部门应建立租赁资金监管制度,促进房屋租赁企业在商业银行开设资金监管账户,由商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行日常监管。2018年12月,深圳市政府发布了《关于以更大力度支持民营经济发展若干措施的通知》,也强调要“市区联动整治‘二房东’哄抬房租行为,加强‘租金贷’监管”。而深圳市市场监管局也表示,将对长租公寓格式化租赁合同的合法、合规性加强监管和引导,满足市民的安全、品质租房需求,引导行业良性发展。

  从各地的政策来看,“租金贷”的监管的方向有两个:一是允许长租公寓企业与第三方金融公司合作“租金贷”业务,同时政府出台示范合同文本,要求合同文本中必须具有向租客明确提示“租金贷”风险的条款;二是直接将长租公寓企业与“租金贷”业务剥离,将租金贷净化为租客与金融公司之间的民事行为,金融公司承担相关风险提示义务。

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关键词:规范|长|公寓|租金|透明化责任编辑:刘春亮