规范长租公寓从“租金贷”透明化开始

　　近几年，关于长租公寓隐瞒和诱导租客开启“租金贷”服务的问题屡被曝光，不断消耗着行业的社会公信力。近日，深圳长租公寓市场再度成为舆论焦点，深圳市市场监稽查局对深圳市蛋壳公寓管理有限公司开出《行政处罚决定书》，再度引起舆论广泛关注。

　　据深圳市市场监稽查局调查核实，蛋壳公寓就长租公寓租赁与租客达成的合同，存在隐瞒和诱导“租金贷”业务、重复收取税费、侵犯租客选择权、剥夺纠纷申诉权、对租客中止合同规定过多责任、违反房屋所在地法院专属管辖的规定等，隐瞒多方面的问题。而让消费者在不知情的情况下选择“租金贷”，是其中最核心的问题。

　　所谓“租金贷”，是指长租公寓公司和金融公司合作，金融公司预先把一年或者两年的房租付给租客公司，之后租客再按月支付房租给第三方金融公司。由于“租金贷”涉及第三方，且易导致租客心存顾虑，因此很多长租公寓公司都采取各种手段，让租客在不知情的情况下“享受”“租金贷”服务。

　　近年来，长租公寓头部企业在经历数轮融资，实现一定的市场占有率后，已进入精耕细作、打造品牌的常态经营期，企业一方面需要进一步抢占市场、扩大规模，另一方面需要加大营销推广、精琢品牌，从而使得很多企业或多或少地面临资金问题。而目前，大部分公寓企业没有机会去获得银行大额授信、发行资产证券化产品以及获得融资。因此租金分期是很好的一个融资手段，每一家公寓企业都会或多或少去使用一部分，有些头部公寓企业也把租金分期产品作为主要的融资手段。

　　“租金贷”对于蛋壳公寓来说，也是融资渠道的一种。公开资料显示，从2015年到2018年，蛋壳公寓用3年时间让自己拥有了10万间房源蛋壳公寓，而今年的目标是管理30万间公寓。对于规模要达到30万间的蛋壳公寓来说，租金贷确实是不错的金融杠杆。通过租金贷业务，蛋壳公寓就可以预先收取一年的租金，用于扩大规模。

　　总体来看，“租金贷”本身作为一种融资手段，在一定程度上缓解了租客的资金压力，有较大的市场需求。据悉，银行、互联网金融机构、消费金融机构看好“租金贷”业务，近年来开始介入房租分期贷款市场。2017年年底，中信银行、建设银行等银行纷纷推出住房租赁贷款产品，2018年5月工商银行四川省分行与龙湖地产旗下的成都冠寓合作，在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款业务。此外，支付宝、京东金融、元宝e家、平安好房等也介入其中。

　　然而，“租金贷”本身虽无所谓对错，但长租公寓通过隐瞒、误导和给予一定优惠的诱导的方式来推行“租金贷”，就严重侵害了租客的知情权和选择权，从而与违法挂上了钩。同时，租金贷也存在两方面的社会风险：从宏观来看，如中国银行业协会首席经济学家巴曙松所指出的，“租金贷”客观上形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大，不利于金融市场的稳健发展；从微观来看，“租金贷”放大了长租公寓市场的资金杠杆，而风险则被嫁接到租客的身上，一旦长租公寓企业资金链断裂，租客就将面临被房东收回房子，拿不回租房押金，在无房可住的情况下，还需继续还贷的不利情形，这极易导致大量租客抱团维权，从而酿成群体事件，影响到社会的安定。因此，长租公寓市场的规范，从“租金贷”透明化开始，已成为各地政府的共识。

　　2018年下半年以来，西安(楼盘)、杭州(楼盘)、上海、重庆(楼盘)等地都相继发文规范“租金贷”业务，而深圳也在行动。2018年11月，深圳市发布了《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》，其第四十九条规定，主管部门应建立租赁资金监管制度，促进房屋租赁企业在商业银行开设资金监管账户，由商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行日常监管。2018年12月，深圳市政府发布了《关于以更大力度支持民营经济发展若干措施的通知》，也强调要“市区联动整治‘二房东’哄抬房租行为，加强‘租金贷’监管”。而深圳市市场监管局也表示，将对长租公寓格式化租赁合同的合法、合规性加强监管和引导，满足市民的安全、品质租房需求，引导行业良性发展。

　　从各地的政策来看，“租金贷”的监管的方向有两个：一是允许长租公寓企业与第三方金融公司合作“租金贷”业务，同时政府出台示范合同文本，要求合同文本中必须具有向租客明确提示“租金贷”风险的条款；二是直接将长租公寓企业与“租金贷”业务剥离，将租金贷净化为租客与金融公司之间的民事行为，金融公司承担相关风险提示义务。