避新政违约卖房 被判赔原买方百万元损失

　　双方签订了房屋买卖合同，却因为“新国五条”马上出台，卖房人将约定的房屋卖给了第三方。担心新政造成影响而违约，在这种情况下导致的结果如何认定及责任如何分担?近日，北京市第一中级人民法院审结了这样一起案件。

　　2013年1月20日，孟某、刘某签订房屋买卖合同，孟某以1280万元的价钱将一处房产卖给了刘某，并约定200日内办理权属转移登记手续;如果孟某将房屋出售给第三方则应以相当于该房屋总价款的20%向刘某支付违约金。

　　同年3月22日，孟某发短信告知刘某，不能把房子卖给他了，并表示会酌情补偿。双方对此协商未果，刘某诉至法院，要求孟某赔偿400万元并负担全部居间费及评估费。

　　庭审中，孟某辩称，其将房屋卖于他人的原因在于当时“新国五条”马上出台，北京的实施细则也将开始实施，刘某因家庭有三套房屋而迟迟未取得购房资格，而且双方对于“新国五条”实施产生的税费问题也没有达成一致，因此才将房屋以同样价格卖于案外人。

　　刘某却主张，双方一直就自己购房资格问题进行沟通，自己也以最快的速度在双方约定的期限内具备了购房资格。刘某明确表示，不向孟某主张违约金，要求孟某赔偿房屋的差价损失。

　　经刘某申请，法院委托评估公司对于该房屋的市场价格进行评估，评估涉案房屋在2013年9月25日的房地产总价为1550.88万元。刘某为此支付评估费2.86万元。

　　一审法院认为，刘某在签订买卖合同及补偿协议时虽不具备购房资格条件，但刘某也积极采取措施，将两套房屋卖出以符合购房资格条件，所以双方签订的买卖合同合法有效。对于房屋买卖合同无法继续履行的原因，双方均有过错。在此基础上，法院判决孟某赔偿刘某一半的居间费并赔偿损失30万元。

　　一审宣判后，刘某以赔偿数额过低为由向北京市一中院提起上诉。

　　北京市一中院经审理认为，双方通过口头协商将办理网签合同时间提前到“新国五条”出台前。由于双方均不知晓该政策何时出台，双方也不断用短信方式协商以加快合同的履行，而且刘某已经卖掉了自己家庭的另外两套住房并取得购房资格。此时，新政策尚未出台，孟某却已将房屋卖与案外人，并迅速办理了过户手续，其行为已构成违约，应当承担一定责任。

　　北京市一中院认为，一审法院酌定的30万元数额过低，但刘某主张的400万元损失数额过高，二审酌定孟某赔偿刘某损失100万元。

　　法官释案

　　法院酌情判定责任承担

　　本案的争议焦点为违约行为导致的如何认定及责任如何分担。北京市一中院审理该案的法官认为，双方虽在合同中对于合同履行的过程约定了具体明确的时间和步骤，但由于新政策出台在即，双方均认可通过口头协商的方式达成了将办理网签的时间提前到新政策出台之前的一致意见。新政策涉及的20%个税的问题将会对双方当事人的利益产生巨大影响，也是双方当事人通过口头协商的方式变更合同履行时间的客观情况，应成为法院认定本案事实的一个重要的背景。

　　从本案证据中可以看到，双方在变更合同履行时间后，进行了有效的沟通和积极的努力。尤其是刘某，在十分有限的时间内以最快的速度出售了家庭的两套房屋并取得了购房资格，只是孟某在刘某取得购房资格时已将房屋卖给了案外人并迅速办理了过户手续。孟某的行为已构成违约。但由于双方无法确定刘某取得购房资格的具体时间，所以刘某对合同无法履行也有一定过错，不能完全由孟某承担责任。

　　根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”合同一方的违约行为给另一方造成损失的情况下，另一方仅能主张补偿性损害赔偿，而不能主张惩罚性损害赔偿，所以本案中刘某所能够主张的赔偿数额应以其损失数额为限。但由于孟某的违约行为确实在一定程度上由刘某取得购房资格的时间过晚所引发，所以法院酌定孟某赔偿刘某损失100万元并负担一半的居间费。

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